Все пак се наблюдава спад на покупките, но той е незначителен, а в основата му е слабата рубла
Оплакването, че руснаците масово разпродават ваканционните си имоти в България и напускат страната, е силно преувеличено. Най-хиперболизираната версия е, че близо 70% от руските имоти по българското Черноморието са на пазара, и то на половин цена. Официалната статистика показва съвсем друга картина: 81 114 руски граждани са придобили имоти в България за последните 20 години, а приблизително 636 (под 1% от тях) са продали. Това са данни, предоставени от Агенцията по вписвания. А делът на желаещите да продават тепърва, съдейки по офертите на пазара, е максимум 9%, пише capital.bg
Що се отнася до цените наполовина, те са спрямо нивата, на които руският собственик някога е купил имота, или от цената, която очаква. Не става дума за допълнителен срив в пазарните цени на ваканционните имоти. Заради голямото предлагане и по-слабото търсене сега те и без друго са рекордно ниски - 400-500 евро на кв.м средно по Черноморието.
Руските купувачи намаляват
Макар да не е така черна, както се описва, картината с руските купувачи на имоти в България не е и особено слънчева. Безспорен е фактът, че руснаците, които от седем години насам вдъхновяват строителството по морето, с всяка измината година купуват все по-малко. През 2018 г. например имоти са придобили 75% по-малко руснаци, отколкото през пиковата за тях 2012 г. (виж таблицата). Пазарът не търпи празноти и макар руснаци да продават, купувачи има - преди всичко българи, но и други руснаци, украинци, поляци, румънци. От два-три месеца брокери наблюдават и нарастващ интерес от германски граждани.
Ниските цени събуждат търсенето до степен, че според някои анализатори спадът в цените най-после ще бъде овладян. Той тръгна от кризата 2009 г. с изтеглянето на британските купувачи. Продължава и досега с известно задържане през 2012-2013 г. покрай пика на руската вълна. Заради ниските цени "вторичният пазар на имоти по Черноморието никога не е бил толкова динамичен, колкото е в момента", казва Меглена Русинова от "Недвижими имоти плюс". По морето обаче работят стотици агенции, чиито наблюдения няма как да не са фрагментарни. Това прави трудно да се сглоби общата картина и донякъде обяснява информационната какофония по темата – какво и защо се случва на основния до скоро руски пазар.
Част продават
Руснаците наистина продават, казват от агенциите. "Но не съм забелязал да има панически страх и желание за освобождаване от собственост", казва Добромир Ганев, председател на Националното сдружение "Недвижими имоти". Той добавя, че в организацията има нови членове - установени фирми от региона на Бургас, които доскоро са работили само за руския пазар, но вече се преориентират към българския. "Продажбите не са като лавина, а по скоро са плавни като поток", казват от друга агенция. "Не е като през 2008 г., когато след кризата буквално бяхме залети с оферти от заминаващи си англичани", коментира Полина Стойкова от Bulgarian Properties. "На вторичния пазар през тази година се продават по-малко ваканционни имоти, отколкото през миналата. Делът на руснаците сред продавачите обаче е по-голям", описва ситуацията Георги Иванов, съсобственик в NewEstate. Агенцията периодично публикува на сайта си пазарни анализи. Един такъв, но грешно разбран и разпространен по механизма "развален телефон", вероятно е причината за информацията за драстичния руски отлив.
"Крим развали всичко"
Общо е мнението, че основна причина за руския отлив е девалвацията на рублата. Тя прави руснака от средната класа по-беден, пътуването до България и живота в страната - по-скъпи за него. "Крим обърка всичко", казват от агенциите. Те имат предвид окупацията на Крим, заради която на Русия бяха наложени международни санкции. Това влоши макроикономическата ситуация в страната и рублата се обезцени. Ако през 2014 г. едно евро беше 37-40 рубли, сега то варира около 70-80 рубли. Тоест, ако руснак със заплата от 100 000 рубли e разполагал с 2500 евро на месец у нас и е можел да си живее охолно, сега той има само 1400, обяснява собственичка на агенция. Особено проблемно е за пенсионерите. Най-вече натежава таксата поддръжка във ваканционните комплекси, която е между 300 и 1000 евро годишно, казва тя. Руснаците имат желание да купуват. На ако преди средният руснак търсеше имот за 50-60 хил. евро, сега бюджетът му позволява покупка в диапазона 20-30 хил. евро, добавя Добромир Ганев.
А ти с какви пари купи
Като мотив за намалелите покупки и за продажбите се сочи и затегната финансова дисциплина в Русия. През 2012 г. например е подготвяна забрана за държавните служители и техните семейства да придобиват и владеят имоти зад граница. Въпреки че тя не е приета, част от чиновниците превантивно продават или прехвърлят собственост. По-късно е гласувано, че задграничните им имоти подлежат на задължително деклариране. Освен това държавните служители нямат право да откриват и да имат сметки в чуждестранни банки.
След като Русия беше ударена от санкциите, правителството призова руснаците да преведат парите си от чужбина в руските банки с идеята да се увеличат валутните резерви в момент, в който рублата е под натиск. В тази ситуация става политически некоректно да се купуват имоти и да се откриват сметки в чужбина, казват анализатори. Анализ на prian.ru, изготвен със съдействието на KPMG, посочва, че сега всеки руски гражданин, който придобие имот в чужбина, е длъжен да извести затова държавните органи. А ако данъчно задължено лице в Русия открие сметка в банка в чужбина, то трябва да уведоми данъчния орган по местожителството си и на първи юни всяка година да представя доклад за движението на средствата по нея.
"По-миналата година банки, и то такива, с които работим от години и ни познават, отказваха да откриват банкови сметки на руснаци през упълномощени от тях лица. Изведнъж заявиха – тези пълномощни не важат, трябва да дойдат лично. Сега нещата се възстановяват, но от руснаците се иска да обявяват своето руско ЕГН при изповядване на сделки и откриване на сметки в България, явно, за да могат да се проследяват нещата", разказва брокер на имоти в Слънчев бряг. "След събитията в Крим банките прилагат разширени мерки при наблюдението на операциите на дружества и физически лица с произход Русия. Особено след като санкциите от САЩ се разшириха през последните две години", обясняват банкови служители, попитани от "Капитал". И добавят, че тенденцията на повишена бдителност към Русия е валидна за целия Европейски съюз.
Умора и визови спънки
"Цикълът при ваканционните имоти е коренно различен от този при градските. Ако купувачът на жилище в София или Варна мисли за 30 години напред, хоризонтът при ваканционните имоти е три-четири години", казва Георги Иванов. "Човекът идва на почивка, после идват и роднините му. Омръзва му и продава. Купува имот на друго място или сменя местата за почивка като турист." Интересът към България се охлажда и от визовите спънки. "Когато руснаците купуваха имоти в България се очакваше страната да влезе в Шенген" (и с българската виза да могат да пътуват свободно в ЕС, бел.ред.). Сега им е по-лесно да вземат френска или италианска шенгенска виза и така да дойдат в България", казва Лариса Костадинова от "Аврора плюс". "Освен това други държави като Испания дават облекчения и при покупка на имот се получава гражданство. Докато в България руснаците не са стимулирани по никакъв начин да влагат парите си", добавя тя.
Чарът не е загубен
Въпреки това руснаците харесват България и купуват имоти, за да живеят в тях. Допадат им климатът и езиковото сходство. Общо е мнението сред агенциите, че "ако рублата се стабилизира, те отново ще започнат да купуват".
България е най-желаната дестинация при покупка на ваканционен имот, показва национално представително изследване на Московския финансов институт, разпространено през декември. Според него търсенето на имоти зад граница, което е съсредоточено в 2.5% от населението на Русия, нараства със 70% в сравнение с 2016 г. Анализ на prian.ru за първите три месеца на 2019 г. също регистрира ръст в интереса към ваканционни имоти, най-вече в Испания, България и Турция. "Засега не го усещаме" и "Желанието и възможностите са различни неща", коментират от българските агенции. А актуалното им опасение е, че приоритет за руснаците със свободни средства ще станат жилищата в Русия. Очаква се те да поскъпнат заради новоприети законови промени, които ограничават възможностите на строителните компании да работят с привлечени средства на клиенти.
Особености на руските продажби
Има случаи на руснаци, които продават на цени под покупните в евро, като се стремят да си върнат рублевата стойност, дадена някога за имота, казват от агенциите. Ако преди 2014 г. условно казано с 1 млн. рубли са купували имот за 25 000 евро, сега 1 млн. рубли вече са 12 000 евро. Подобни сделки обаче се правят само при спешна нужда на собствениците от пари и не са масови – четири-пет в годината. Но те влияят на пазара. Купувачите започнаха много да се пазарят и сега те са тези, които определят тенденцията, добавят брокери.
Търсенето е най-вече от българи. Традиционни клиенти са сънародниците от чужбина. Спестявания от 25 хил. евро може и да не достигат за апартамент в голям град, но с тях може да се купи жилище в апартхотел с една спалня в Слънчев бряг на минути от морето. Все по-често купуват и българи, които живеят в страната - най-вече с ипотечен кредит. Някои брокери твърдят, че таксата обслужване възпира и българите от сделки във ваканционните комплекси.
Руснаците, които запазват имотите си, търсят начини да оптимизират разходите си, като отдават под наем. Правят го предимно на сиво - по линия на близки и познати, предполагат специализирани посредници. Друг случай са руски пенсионери, които дават под наем апартамента си в Русия за времето, в което са в България, и с тези пари подпомагат живота си тук.
Специфики на руските покупки
Има и други микродвижения на имотния пазар. Например руснаци, които продават апартаменти в курортите, за да купят жилище във Варна или Бургас. Така бягат от зимната скука и спестяват таксата обслужване. Тези сделки не са изгодни и не са масови. С 20-25 хил. евро, получени за апартамента в Слънчев бряг, трудно може да се купи имот в големия град, без да се доплати поне до 50-60 хил. евро. Но все пак ги има.
Наблюдава се руски интерес и към имоти във високия ценови сегмент. Трайно и отдавна например е търсенето на скъпи имоти във Варна. Търсят се и къщи в селата, но ако покупката включва и земя, се налага за целите й да бъде регистрирано дружество.
По курортите наблюдават и вълна от рускоезични купувачи, привлечени от ниските цени. Купуват руснаци от Германия и руснаци от Израел, чиито приходи са в стабилна валута. От Германия има интерес и от пенсионери от бившата ГДР, чиито пенсии са ниски, а имотите в Германия поскъпват, добавя Георги Иванов. Така, след като голямата британска, а и голямата руска вълна започнаха да отшумяват, картината на собствениците по курортите става все по-национално пъстра. Основни купувачи все пак са българите.
Колко руснаци купуват и колко продават
Данните на Агенцията по вписванията, предоставени по искане на "Капитал", сочат че общо 81 114 руски граждани за купили имот (един или повече) в България. Вероятно 636 са продали. Толкова са прекратилите регистрацията си в БУЛСТАТ от началото на 1999 г. досега – което е задължение по закон, когато чужденец продаде имота си в страната и не купи друг. (От януари 2012 до март 2019 г. броят им е 276). Реалните продавачи може да са по-малко, защото заличаване се иска и по други поводи - например ако човекът е придобил ЕГН/ЛЧН в България. Възможно е и да са повече, ако, в нарушение на закона, след продажбата не е поискано прекратяване на регистрацията.
Дори да допуснем, че продалите имоти реално са два или три пъти повече от уловените от статистиката и че всеки от тях е продал по два имота, те пак биха били около 5% от руските собственици на имоти. Възможно е тенденцията на масирани продажби тепърва да се разгръща. В популярния сайт prian.ru сега в продажба са 7254 имота по българското Черноморие. Ако допуснем, че зад един купувач стои един имот, това прави близо 9% от броя на купувачите до момента. Но сред офертите има и ново строителство и едва ли всички те са от руски собственици. Неоспоримата тенденция, която очертават данните на Агенцията по вписванията обаче е, че с всяка изминала година броят на руските купувачи намалява. През пиковата 2012 г. имот в България са взели 12 729 души, а през 2018 г. броят им е 1908 - със 75% по-малко.
